土地に対する課税
（1）土地の評価のしくみ
土地の評価は、固定資産評価基準に基づき売買実例価格から求める正常売買価格を基礎として、適正な時価を評定する方法によって決定します。平成6年度からは、地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化・適正化を図っています。
例えば、宅地の評価は、通常次の計算式によって求めます。
評価額 ＝ 路線価 × 地積
※ 宅地以外の土地（農地や山林など）は、やや計算方法が異なります。
※ 評価上の地目（土地の種類）は、土地登記簿上の地目に関わりなく毎年1月1日現在の現況の地目となります。
※ 地積は、原則として土地登記簿に登録されている地積によります。
宅地の評価方法
街路の状況、公共施設の近接状況、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便から見て相当に相違する地域ごとに区分する。 ↓ 標準宅地（それぞれの地域の主要な街路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等がその地域において標準的なもの）の選定 ↓ 主要な街路の路線価の付設 （地価公示価格、都道府県地価調査価格および鑑定評価格の活用） ↓ その他の街路に路線価を付設 ※主要な街路との相違を総合的に比較衡量する。 ↓ 各筆の評点数の敷設（各筆の評価）
各路線についている価格を調べるには、（1）市役所2階固定資産税課においでいただくか、（2）インターネットを利用できる方は、財団法人資産評価システム研究センターのサイト内にある全国地価マップをご利用くださいい(上の法人名をクリックしてください）。
（2）住宅用地に対する課税標準の特例
住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地は、次の2種類に区分されています。
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1．専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地 |
その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
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2．併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地 |
その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地 |
住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。
したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。
ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建設中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱われます。
特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。
| 家屋 | 居住部分の割合 | 住宅用地の率 | |
| イ | 専用住宅 | 全部 | 1.0 |
| ロ | ハ以外の併用住宅 | 四分の一以上 二分の一未満 | 0.5 |
| 二分の一以上 | 1.0 | ||
| ハ |
地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 |
四分の一以上 二分の一未満 | 0.5 |
| 二分の一以上 四分の三未満 | 0.75 | ||
| 四分の三以上 | 1.0 | ||
住宅用地の特例
住宅用地については、税負担を特に軽減する特例措置がとられています。
| 用地部分 | 固定資産税 | 都市計画税 | |
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住宅用地特例率 |
小規模住宅用地 | 評価額の六分の一 | 評価額の三分の一 |
| 一般住宅用地 | 評価額の三分の一 | 評価額の三分の二 |
※ 小規模住宅用地住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）をいいます。
※一般住宅用地
小規模住宅以外の住宅用地をいいます。例えば、300平方メートルの住宅用地（一戸建て住宅の敷地）であれば、200平方メートルまでが小規模住宅用地に該当し、100平方メートルが一般住宅用地となります。
（3）税額の求め方
Ａ 住宅用地
本年度の評価額 × 住宅用地特例率 × 税率（1.4％） ＝ 税額
ただし、前年度課税標準額が「本年度評価額×住宅用地特例率（六分の一または三分の一）」に満たない場合は、下表のとおり、満たない割合が80％以上であれば、前年度課税標準額を据置き、満たない割合が80％未満であれば、前年度課税標準額に「本年度評価額×住宅用地特例率（六分の一または三分の一）」の5％を加えた額が本年度の課税標準額になります。
※課税標準額とは、評価額に特例率をかけるなど最終的に税率をかけるための価額をいいます。
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前年度課税標準額 ―――――――――――――― 本年度評価額×住宅用地特例率 |
本年度課税標準額 |
| 100％を超えるもの
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本則（＝本年度評価額×住宅用地特例率） |
| 80％以上 100％以下のもの | 前年度課税標準額を据置き |
| 80％未満のもの |
前年度課税標準額＋本年度評価額×住宅用地特例率×5％ |
Ｂ 商業地等の宅地
本年度の評価額 × 0.7 × 税率（1.4％） ＝ 税額
ただし、前年度課税標準額が本年度評価額の70％に満たない場合は、下表のとおり、満たない割合が60％以上であれば、前年度課税標準額を据置き、満たない割合が60％未満であれば、前年度課税標準額に本年度評価額の5％を加えた額が本年度の課税標準額になります。
※商業地等の宅地とは、事務所、店舗等の住宅用ではない建物の敷地や駐車場、資材置場などの雑種地等をいいます。
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前年度課税標準額 ―――――――――― 本年度評価額 |
本年度課税標準額 |
| 70％を超えるもの
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70％に引下げ（＝本年度評価額×0.7） |
| 60％以上 70％以下のもの | 前年度課税標準額を据置き |
| 60％未満のもの |
前年度課税標準額＋本年度評価額×5％ |
本年度課税標準額算出のイメージ図
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【小規模住宅用地】
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【商業地等の宅地】 |
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地目の認定および各土地の価格に影響する要因についての説明は下記をクリックしてください
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土地に関する評価事務の概要（1）「地目の認定その他」
セットバックについて
の部分が道路として利用している所）。
固定資産税の計算をする場合には、その前提として土地の種類（地目）をまず決めます。畑、宅地、駐車場、道路などその種類に応じた計算方法があるからです。 |
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※「道路」と認定された場合、「道路」部分の評価額と税額がゼロになります。ただし、申請等一連の手続きが必要ですので詳しくは窓口でご相談ください。 |
市川市 財政部 固定資産税課
千葉県市川市八幡1丁目1番1号
課税・償却担当 電話：047-334-1119
土地担当 電話：047-334-1120
家屋担当 電話：047-334-1121
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