更新日： 2024年1月23日
空家等対策について
平成27年5月26日に、「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行され、令和5年12月13日に「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」が施行されました。
市川市は、この法律に基づき、空家等対策を進めていきます。
【目次】
- 空家を所有されている方へ
- 法律に基づく市の対応
- 市の空家等対策（「市川市空家等対策計画」）
- 空家になる前の有効な対策（空家化の予防など）
- 空家の活用に関すること（「マイホーム借上げ制度」）
- 被相続人居住用家屋等確認書の発行について
- 市川市空家除却・活用事業補助金について
- 空家等の有効活用等に関する相談業務を始めました
空家を所有されている方へ
空家の適切な管理をお願いします
空家等対策の推進に関する特別措置法において、空家等の適切な管理は、その所有者等の責務とされています。空家等を所有されている方は、空家等の適切な管理や有効活用の検討をお願いします。
空家が適切に管理されないと、建物が老朽化したり、植栽が著しく繁茂するなど、周辺環境に悪影響を及ぼすおそれがあります。万が一、所有する空家に起因して第三者に被害が生じた場合は、所有者等の管理責任が問われるおそれがあります。
また、空家となった住宅を適切に管理しないことにより、市から空家等対策の推進に関する特別措置法第13条第2項及び第22条第2項の規定に基づく勧告を受けた場合、当該敷地については、固定資産税の住宅用地特例の除外の対象となります。
相続により空家を所有された方は、相続登記をお願いします
登記簿上の所有者が亡くなられた後、名義人を変更せずにいると、次のような問題が生じてしまいます。
- 売却等の不動産取引に時間がかかる。
- さらに相続人が亡くなるなど、2次、3次の相続が発生し、手続きがますます難しくなる。
- 公共事業が進まない。
遺産分割協議が済みましたら、相続登記を行うようお願いします。
空家に関するご相談は空家対策課まで
次のような空家に関して困っていること、気になっていることなどがありましたら、まずは、市川市空家対策課までお気軽にご相談ください。
- 親が高齢のため、介護施設に移り、実家が空家になっている。空家の管理はどうしたらよいのだろうか。
- 親が亡くなり、実家が空家になっている。相続の手続きはどうしたらよいのだろうか。
- 空家の解体工事や、植栽の剪定を行いたいが、どこに頼めばよいのかわからない。
- 空家を管理する上で、何に気をつけたらよいのだろうか。法律の内容を詳しく知りたい。
法律に基づく市の対応
法律に基づく措置の対象となる空家とは
空家等対策の推進に関する特別措置法に規定する「管理不全空家等」及び「特定空家等」が、同法に基づく指導等の措置の対象です。
「管理不全空家」とは、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある空家等です。
「特定空家等」とは、次のいずれかの状態に該当すると認められる空家等です。
- そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
- そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
市の対応の流れ
市民等からの情報提供により、市が空家になっている可能性のある物件を把握したときは、原則として、以下の流れで対応を進めます。
なお、空家等対策の推進に関する特別措置法第13条第2項及び第22条第2項の規定に基づく勧告を受けた場合、当該敷地については、固定資産税の住宅用地特例の除外の対象となります。
特定空家等に対する命令の公示について
現在、命令の措置期限が未到来のものはありません。
市の空家等対策（「市川市空家等対策計画」）
市川市では、空家問題に対して、総合的かつ計画的に取組んでいくため、空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく「市川市空家等対策協議会」での協議を踏まえ、同法に基づき「市川市空家等対策計画」を策定しています。
本計画では、市川市の空家等対策の基本的な方針や具体的施策などについて定めています。
市川市は、本計画に基づき、次の3点を空家等対策の基本的な方針として、取組を実施していきます。
- 所有者による管理等を原則とした、空家等対策の実施
- 「空家化の予防」、「空家等の適切な管理及び活用促進」、「管理不全な状態の是正」による総合的な取組の実施
- 関係団体と連携した、計画に基づく空家等対策の実施
空家になる前の有効な対策（空家化の予防など）
住宅が空家になる理由
住宅が空家になる主な理由は、次のとおりです。
- 居住者が亡くなった。
- 居住者が介護施設等に入居した。
- 居住者が転勤等により、別の住宅へ転居した。
このことから、高齢者世帯の住宅が空家になる可能性が高いことがわかります。予期せぬ病気や事故により、不幸にも自宅に住み続けられなくなることは、誰にでも起こりうることです。
空家となった住宅が管理されず放置されてしまう理由
空家となった住宅が適切に管理されることなく放置されてしまう理由として多いのは、次のとおりです。
- 誰が、どのように空家を管理するのかが決まっていない。
- 亡くなった親の相続について、誰が、どのように相続するのかが決まっていない。
- 相続人同士が揉めてしまい、遺産分割協議がまとまらない。
このことから、早いうちから「もし、自宅が空家になったら…」を考えておくことがとても重要です。
空家になる前の有効な対策（高齢者世帯向け）
例） 不動産担保型生活資金を活用する。
一定の居住用不動産を有し、将来にわたりその住居に住み続けることを希望する低所得の高齢者世帯に対し、当該不動産を担保として生活資金の貸付けを行うことにより、その世帯の自立を支援することを目的とする貸付制度です。なお、相談や申し込みについては、市町村社会福祉協議会で行います。（千葉県 社会福祉協議会）
- 要件・申し込みなどについて
-
制度の詳しいご案内について
（不動産担保型生活資金のごあんない（PDF）） - （参考）市川市社会福祉協議会HP
また、高齢者世帯の住宅が空家になる前の有効な対策として、次のような、いわゆる「終活」の取組みが挙げられます。
例） エンディングノートを書く
もしも自分が病気等により判断能力を失ったときや亡くなったときに備え、自宅をはじめとする自分が所有する財産について、自分が希望する管理・処分の方法を記しておきましょう。
そうしておくことで、実際に管理等することになった親族等も、それを参考として対応をスムーズに進めることができます。
例） 遺言書を作成する
遺言書を作成しておくことで、自宅をはじめとする財産について、相続発生時において誰が相続するかが明確になり、相続人たちの間での争いを避けることができます。
例） 家族などと話し合う（家族信託を行う）
家族や親族と話し合い、今後の自宅をはじめとする財産の管理・処分方法等について、自分の考えを伝えるとともに、家族等の考えも確認しておきましょう。
また、家族など、信頼できる方と所有する財産に関して信託契約（家族信託）を結ぶことで、自分が元気なうちから、その方に財産の管理をお願いすることができます。万が一、自分が病気等により判断能力を失った場合でも、成年後見人の選任を必要とすることなく、継続して財産の管理等をしてもらうことが期待できます。
空家になる前の有効な対策（転居世帯向け）
転勤等により、自宅が空家になることがわかったときは、できるだけ早めに自宅をどうするかを決めておきましょう。
なお、一般的に考えられる主な自宅の取扱い方法は次のとおりです。
例） 空家として維持管理する
自宅に戻る時期等が具体的に決まっている場合などは、ひとまず空家のまま管理することが考えられます。
ただし、定期的に、建物内の換気や植栽の剪定を行うなどの管理を行う必要があります。
例） 賃貸物件として貸す
自宅に戻る時期等が未定である場合などは、賃貸物件として貸し出すことが考えられます。
例） 売却物件として売る
自宅に戻る時期等が未定であり、元々転居を考えていた場合などは、売却物件として売り出すことが考えられます。
空家の活用に関すること（「マイホーム借上げ制度」）
市川市では、シニア世帯や子育て世帯等の住みかえ支援と、空家が管理不全な状態になることを未然に防止することを目的として、一般社団法人 移住・住みかえ支援機構と連携し、「マイホーム借上げ制度」という住みかえ支援事業の活用を推進しています。
被相続人居住用家屋等確認書の発行について
空家の発生を抑制するための特例措置として、一定の要件を満たした空家及びその敷地又は空家を取り壊した後の土地を売却した際の譲渡所得から3,000万円を特別控除できることになりました。
市川市では、市川市内の物件に関する「被相続人居住用家屋等確認書」の発行を行っています。
市川市空家除却・活用事業補助金について
市川市では、市川市空家等対策計画及び第一次市川市空家等対策実施計画に基づき、空家等の活用や特定空家の解消を促進するため除却等の費用の一部を助成しています。補助対象は4種類です。
空家等の有効活用等に関する相談業務を始めました
令和5年1月30日、「市川市空家等の有効活用等に関する相談業務協定」を（一社）千葉県宅地建物取引業協会市川支部並びに（公社）全日本不動産協会千葉県本部と締結しました。