土地に対する課税

（1）土地の評価のしくみ

土地の評価は、固定資産評価基準に基づき売買実例価格から求める正常売買価格を基礎として、適正な時価を評定する方法によって決定します。平成6年度からは、地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化・適正化を図っています。

例えば、宅地の評価は、通常次の計算式によって求めます。

評価額　＝　路線価　×　地積

• ※宅地以外の土地（農地や山林など）は、やや計算方法が異なります。
• ※評価上の地目（土地の種類）は、土地登記簿上の地目に関わりなく毎年1月1日現在の現況の地目となります。
• ※地積は、原則として土地登記簿に登録されている地積によります。

宅地の評価方法

街路の状況、公共施設の近接状況、家屋の疎密度、その他宅地の利用上の便から見て相当に相違する地域ごとに区分する。
↓
標準宅地（それぞれの地域の主要な街路に沿接する宅地のうち、奥行、間口、形状等がその地域において標準的なもの）の選定
↓
主要な街路の路線価の付設
（地価公示価格、都道府県地価調査価格および鑑定評価格の活用）
↓
その他の街路に路線価を付設
※主要な街路との相違を総合的に比較衡量する。
↓
各筆の評点数の敷設（各筆の評価）

各路線についている価格を調べるには、（1）市役所2階固定資産税課においでいただくか、（2）インターネットを利用できる方は、財団法人資産評価システム研究センターのサイト内にある全国地価マップをご利用ください（上の法人名をクリックしてください）。

（2）住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地は、次の2種類に区分されています。

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。

したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。

ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建設中であり、下記の要件を満たすと認められる土地については、住宅用地として取り扱われます。

詳しくは固定資産税課までご連絡ください。

1. 当該土地が、前年度の賦課期日（1月1日）時点で住宅用地であったこと。
2. 当該土地について、住宅の建設が今年度の賦課期日において基礎工事に着手しており、来年度の賦課期日までに完成すること。
3. 住宅の建替えが、建替え前の敷地と同一の敷地において行われること。
4. 当該土地の所有者が、前年度の賦課期日と今年度の賦課期日において、原則として同一であること。
5. 建替えにおいて取り壊した家屋の所有者と建設中の家屋の所有者が、原則として同一であること。

住宅用地の範囲

特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地の特例

住宅用地については、税負担を特に軽減する特例措置がとられています。

• ※小規模住宅用地
  住宅1戸につき200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は、住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）をいいます。
• ※一般住宅用地
  小規模住宅以外の住宅用地をいいます。例えば、300平方メートルの住宅用地（一戸建て住宅の敷地）であれば、200平方メートルまでが小規模住宅用地に該当し、100平方メートルが一般住宅用地となります。

（3）税額の求め方

A　住宅用地

本年度の評価額　×　住宅用地特例率　×　税率（1.4％）　＝　税額

ただし、前年度課税標準額が「本年度評価額×住宅用地特例率（六分の一または三分の一）」に満たない場合は、下表のとおり、前年度課税標準額に「本年度評価額×住宅用地特例率（六分の一または三分の一）」の5％を加えた額が本年度の課税標準額になります。

• ※課税標準額とは、評価額に特例率をかけるなど最終的に税率をかけるための価額をいいます。
• ※負担水準とは、個々の宅地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示します。

負担水準（%）＝前年度課税標準額÷本年度評価額×{住宅用地特例率（六分の一または三分の一）}

B　商業地等の宅地

本年度の評価額　×　0.7　×　税率（1.4％）　＝　税額

ただし、前年度課税標準額が本年度評価額の70％に満たない場合は、下表のとおり、満たない割合が60％以上であれば、前年度課税標準額を据置き、満たない割合が60％未満であれば、前年度課税標準額に本年度評価額の5％を加えた額が本年度の課税標準額になります。

• ※商業地等の宅地とは、事務所、店舗等の住宅用ではない建物の敷地や駐車場、資材置場などの雑種地等をいいます。

税負担の調整措置（小規模住宅用地・非住宅用地）については、下記のイメージ図をクリックしてください

税負担の調整措置イメージ図（PDF）

地目の認定および各土地の価格に影響する要因についての説明は下記をクリックしてください

• 土地に関する評価事務の概要（1）「地目の認定その他」
• 土地に関する評価事務の概要（2）「個別の補正」