平成30年6月市川市議会建設経済委員会

平成30年6月18日（月）
午後3時開議
○田中幸太郎委員長　ただいまから建設経済委員会を開会する。
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○田中幸太郎委員長　まず、審査に当たっては一問一答制が導入されているので、委員の皆様におかれては、質疑冒頭に私、委員長に対し発言方法、1、全て総括、2、初回総括2回目以降一問一答、3、質疑項目を全て述べてから一問一答を申し出た上で質疑されるようお願いしたい。
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○田中幸太郎委員　それでは、議案審査に入る。
　理事者の方々におかれては、説明または委員の質疑に対する答弁の際は職名を名乗った上で発言されるようお願いしたい。
 

○田中幸太郎委員長　議案第13号平成30年度市川市一般会計補正予算（第1号）のうち、本委員会に付託された事項を議題とする。
　提案理由の説明を求める。
〔公園緑地課長、街づくり推進課長　説明〕
○田中幸太郎委員長　質疑はないか。
○松永鉄兵委員　本八幡駅北口地区再開発基本構想作成委託料は、まだ事業ではないが、民間主導で再開発が行われている中、民が行っていることに対して、市が作成委託料を拠出しなければいけない理由を詳しく教えてほしい。
○街づくり推進課長　本市は、都市再開発の方針になるマスタープランで当該地区の再開発を促進していく地区と位置づけており、適切に支援、指導していく立場にある。各地区の地権者が理想のみでばらばらなまちづくりをしないよう、この地区にふさわしいまちづくりを適切に誘導するために市で作成する必要がある。また、この地区で不足している機能や公共施設は市が抽出して地権者に提案するものであると考えている。
○西村　敦委員　総括で2つ伺いたい。
　1つ目は宮久保の公園で、土地購入費で1,350㎡だと思うが、1億4,100万円の金額の妥当性と、不動産鑑定手数料が141万3,000円あるが、この根拠を教えてほしい。
　もう1点は本八幡駅北口の基本構想作成委託料で800万円かかるとのことであるが、どのような費用としてかかるのか、内訳的なものと、いつごろ基本構想ができ上がるのか、委託の期間について、その辺を教えてほしい。
○公園緑地課長　宮久保台広場の土地購入費の根拠については、当該地の相続税路線価及び公示地の路線価等を比較して単価を仮決定し、正式には不動産鑑定を行って決めることになる。
　不動産鑑定手数料の根拠であるが、不動産鑑定報酬基準の適切な運用についてとの形で、不動産鑑定士協会から市長に根拠が提出されている。この中で、評価額に対して宅地見込地の所有権を鑑定する額は幾らとの基準が決まっているので、この基準に基づいて計上させていただいている。
○街づくり推進課長　800万円の内訳であるが、協会の歩掛かりを採用している。実施させる各項目、例えば計画準備、施設の需要調査、整備手法の検討など、一つ一つ人工を積み上げ、打ち合わせ協議も計上している。それらを積算すると800万円になる。
　工期は予算が認められ次第、速やかに発注し、調査項目が多いので年度末までである。したがって、基本構想が策定されるのも年度末の来年3月と考えている。
○西村　敦委員　もう1回だけ確認であるが、不動産鑑定手数料の基準があっての金額、要するに取引額の何％との決まりがあるわけではないとのことか。
　基本構想のほうは積み上げと言っていたが、積み上げの金額は細かく持っているのか。持っていれば、2つぐらいでもいいので、調査費として幾ら、会議費が幾ら、などがわかれば積み上げだとわかるので、その確認である。
○公園緑地課長　不動産鑑定手数料については、不動産鑑定士協会からの基本鑑定報酬額表の中で、評価額ごとに見込地を鑑定する手数料が幾らと定められている。
○街づくり推進課長　協会歩掛かりであるが、実際の数値を幾つか申し上げる。細かいお話で申しわけないが、計画準備で、技師Ａを0.5人、技師Ｃを1人と人工を計上して、直接工事費で7万8,150円。例えば施設の需要調査であるが、技師Ａを2人工、技師Ｃを3人工、技術員を3人工と積み上げて、直接工事費で25万7,200円。これらを集計した後に委託経費を計上し、総積み上げで約800万円となる。
○越川雅史委員　本八幡駅北口地区再開発基本構想作成委託料について、何点かの質疑を一問一答で伺いたい。
　まず、土地利用や防災等の課題解消とのことであるが、消防車が入れないことがあるのかなと思う。具体的な課題として、どのようなものを洗い出しているのか。
○街づくり推進課長　全ての地区を調査したが、木防率、あるいは面積に対して道路の狭さを調査している。
○越川雅史委員　狭隘道路はあると思うが、洗い出した課題がその1個だけなのか。要は今度、再開発して新しく生まれ変わったときに道路が広くなれば課題が解消されるわけである。ただ、道路を広げるためだけに行うわけではない。今、課題と思っているものを全て知りたいので、これとこれが課題であるとの答弁をもう一度お願いしたい。
○街づくり推進課長　まさにこの委託で再度洗い出しをするわけであるが、道の狭いもの、あるいは、ここは商店街があるが、地域の活性化等、また各地区で不足しているもの、防災上危険であるものを抽出しゾーニングして、ここはこうあるべきだとの方針を改めて定めるものである。
○越川雅史委員　難しく聞いたつもりはなかった。今の話だと、課題が狭隘道路以外わかってないのに、委託によって課題を抽出するとなると違うのではないか。少なくとも今の段階でこのような課題があって、これだけは絶対解消しないといけない、そのために800万円ぐらいかかるのはしようがないと思っているから行うわけで、進めながら課題抽出との話ではないのではないか。もう一度伺いたい。
○街づくり推進課長　狭隘道路以外の課題であるが、もともとここには指定容積400?や600?と定められているが、それを十分活用できていないことも課題である。（「あるものを全部列挙して。今の段階で言ってよということだと思う」「2個しかないのか」と呼ぶ者あり）こちらの地区のほかの課題を申し上げると、駐輪場の不足、商店街の活性化、先ほど申し上げたが、容積が十分活用できていないこと、歩道が狭いこと、駅前広場が不便であること等の課題が挙がっている。
○越川雅史委員　ようやく聞きたいことが聞けた。これの全てを解消できればいいのであろうし、優先順位はあると思うが、今回、設計委託するので市が出すのは800万円であるが、市は結局、総事業費として幾らぐらい出すことを考えていて、800万円で全てなのか、1億円のうちの800万円なのか。今言った課題の中で狭隘道路は必ず解消するとか、商店街の活性化は意図するだけで確実にはできないと思うが、何か期待する効果はあると思う。総事業費のイメージと期待する効果を教えていただきたい。
○街づくり推進課長　まず、市が今後捻出する費用であるが、再開発が実施されると、ここは再開発を促進する地区と定めているので、条件はあるが、市は補助金を払う立場である。事業の規模によって異なるが、例えば本八幡Ａ地区は350億円ほどかかったが、その8％程度の28億円を市が補助している。また、近くにあるＤ－1地区、Ｄ－2地区でも、事業費の大体5％程度の4億円を補助金として市が補助している。何度も言って申しわけないが、本市は再開発を促進すべき地区と定めているので、こちらの地区で不燃化された共同建物を建設する、広場をつくる、公共施設を整備する等の目的を達成するために補助金を払う立場にある。
○越川雅史委員　わかった。それだけお金をかけていくわけであるので、例えばわかりやすい効果として、消防車が入れないような道路はなくなる、ベビーカー、車椅子でも安全に通れるような歩道が必ずできるなど、最低限譲れないようなイメージや、絶対実現したいことは何点かあると思う。現状で想定している期待する効果を教えていただきたい。
○街づくり推進課長　まず、本八幡駅をおりて、ここは市の玄関、窓口としてのシンボル的な顔となるような建物を想定している。また、Ａ地区は最近完了したが、歩道空間を確保するために歩道状空地、また中央には広場を設けて、これらは防災上も向上する機能であるので期待している。
○越川雅史委員　例えば今後、市長の新しい施策などで、もしかしたら駅前に保育園の子どもたちを送迎するようなバスステーションや、電気自動車を充電するところなど、いろいろあると思う。せっかく再開発を行うのであれば、市のほかの課題や今後の関係部署など、いろいろ結びつけていかないといけないのではないか。そのようなことは、まず基本構想がたたき台となって、その後進めていくようなイメージなのか。既にある程度終わって、そのようなものを盛り込んで基本構想の作成を委託するのか。そこのあたりを教えてほしい。
○街づくり推進課長　再開発を実施する際には公共施設管理者の同意が必要である。道路部門、下水道部門、公園部門と協議してから事業が成立する。我々は現時点でも課題はおおむね把握して関係部署と協議しているが、委託の段階でそれを盛り込んで基本構想につなげていきたいと考えている。
○越川雅史委員　最後に、今、民間で勉強会を行っている。ここは再開発を促進する地区で、ばらばらに進んだら困るので今回基本構想をつくるとのことであるが、うまくまとまらなかったらやめる、市としては、このような条件が整わなかったらこれ以上関与しないなど、逆に撤退基準的なものは何かあるのか伺いたい。
○街づくり推進課長　再開発事業は、各地権者の権利が移るものであるので地権者の合意が最重要で、法律上、再開発を実施するために組合を設立するためには3分の2の同意が必要である。あくまで私どもは再開発を促進すべき地区との方針は変わらないが、実施に至るには地権者の皆様の合意が最重要であるので、そこが可否の決定になるのかなと考えている。
○越川雅史委員　聞き方が悪かったかもしれないが、要は市がいろんなものを譲ってしまったら合意は得やすくなるかもしれないが、結局、市がどんどんお金を拠出していくので、市として譲れないような点があるのかとのところである。
○街づくり推進課長　再開発事業は都市計画事業でもあるので、当然、法律上、あるいは上位計画上、譲れないもの、地権者の合意を得るために市が譲ることはなく、各法律、上位計画にのっとりながら進めていくものである。
○金子貞作委員　総括で2点、公園費と再開発費について。
　まず公園費であるが、宮久保台広場の借地の経緯を伺いたい。また、今後、これを都市公園にしていくとのことであるが、たしか現状はただの原っぱである。見て、何もないところだと私も感じるが、今後、都市公園にしていくとなると、その辺、今までと違う整備になっていくのかどうか。
　もう1つ、こども広場も、相続発生で市が借りていた土地を購入しないで返してしまう例がこれまで多々あったと思うが、ここを市が購入すると決めた経緯は、どこでどう判断されたのか教えてほしい。
　それから再開発であるが、今いろいろ聞いてわかったが、この区域に市の土地はあるのか。あるとすれば、どのぐらいあって、市も地権者の一員になるのかなと思うが、私どもとすれば、組合が再開発を行って事業費がペイできないとのことで、市が公共施設としていろいろ借りたり、そのような負担がふえていくことがないのかが心配である。これは市が指導するので、事業費に対してペイできるような、その辺とのかかわりでどうなのかなと思う。その辺について教えてほしい。
○公園緑地課長　宮久保台広場に係る何点かの御質疑にお答えする。
　まず1点目、借地の経緯であるが、それまで宮久保地区は公園、児童遊園地のような、子どもたちが遊べる広場がない地区であり、こちらの土地を平成21年7月に土地所有者の方からお借りできることになったので、児童遊園地としてずっとお借りしてきた。
　次に、児童遊園地の整備についてであるが、現在、宮久保台広場については、まず子どもたちが遊べる広場、遊具としてはブランコ、滑り台、鉄棒、パーゴラがある。市が都市公園として買収させていただいた後については、ここは一部、道路が非常に狭いところがあるので、都市公園を整備しながら、公園用地を使って道路を広げたい。また、実際には2段の高低差がある広場となっているので、ここも一体として使えるように整備を進めていきたいと考えている。
　次に、こども広場等のお話であるが、市としても、お借りしている児童遊園地を全て買わせていただくことができないので、公園整備が必要な箇所を優先立てて、整備しなければいけないところは買っていく形で今計画を進めている。
○街づくり推進課長　市の権利の有無について御説明する。スクランブル交差点の角になるが、ボランティアセンター、旧市民談話室が市の所有である。したがって、もし再開発が実施されると、市も権利者として参加することになる。また、再開発事業は県の認可になるので、最近の傾向であるが、県は事業費が危うい、あるいは途中で頓挫する可能性がある場合には認可はせず、厳しく審査している。確実に実施されることが確認できてから県が認可することになるので、市が途中で支援するようなことはないように、権利者としても、指導、監督する立場としても導いていきたいと考えている。
○金子貞作委員　公園の経緯については、地権者から市のほうに、ここを使っていいとの申し出があったのか。それとも住民から要望があって、これをお借りする経緯になったのか。その辺の確認を1つさせていただきたい。
　それから、今、市川市は借地が多くて、相続が発生すると次々手放すか買うかしかない。この辺で順位づけをしているとのことであるが、今、借りている公園が幾つあって、買うと判断する公園はどのぐらいあるのか、参考までに教えてほしい。
　再開発については、八幡市民談話室の部分は、以前は都市計画区域から外れていたと私は記憶しているが、今回、ここが入っているのは、いつごろ、どのような経緯で決まったのか。
　それから、これは組合が再開発を行うといっても、基本構想もつくって、市も地権者であれば、これを市が率先して進めていかなければいけないと、責任が相当発生する。組合方式で補助金はこれだけである、その中で皆さんがペイできるように努力してほしいとのことであればわかりやすいが、市がなぜ地権者として入っていくような形をとったのか。その辺を教えてほしい。
○公園緑地課長　宮久保台広場については、住民の皆さんから要望が出たわけではなく、地権者の方から貸していただけるとのことで、契約してお借りしたとの経緯である。
　2点目の市が借りているところは何カ所あるかとのことであるが、今、手持ち資料がないので、後ほど調べて回答させていただきたい。
○街づくり推進課長　まず、旧市民談話室が都市計画事業の区域にはなかったとの御質疑者のお話であるが、都市再開発の方針を決める上位計画では、俗に言う制限のかかる都市計画事業区域ではなく、方針を定めている区域となっている。したがって、旧市民談話室は都市計画事業区域というより、再開発を促進すべく、大まかな方針を決めている区域の中に入っているとのことである。
　また、市が権利者として参加するような再開発の組合の仕組みになっているとの御質疑である。再開発が実施されると、この区域の権利者は全て組合員の1名になる。過去に実施した本八幡Ａ地区でも、もともと市が権利を持って、今、4階に経済部や監査委員事務局、あるいは公共駐輪場が整備されている。区域内にもともと権利があるとのことで、もしここが実施されれば、必然的に市が組合員の1人になる仕組みになっている。
○金子貞作委員　今、新第1庁舎は建設中であるので、いろいろ分散している役所の機能が集約されていくわけで、Ａ地区についても、そういう形になるのであろうと思う。再開発はなかなかテナントが入らなくて、苦労していることが結構ある。再開発では、どこもかしこも一緒の手法が見られるが、新しい手法や、テナントが入るとの方向、金太郎あめではないが、そのような形ではない方法を考えていかないと、市が地権者としても入っていくとなると、これは市も責任が相当問われるので、その点、課題もしっかりと抽出して間違えのないように進めて、場合によっては、決断の必要な場合はしっかりとした決断を下していただきたいと申し上げて私の質疑を終わる。
○竹内清海委員　確認を含めて一問一答でお願いしたい。
　本八幡駅北口地区の再開発についてである。当初、資料の中の色の濃いところが計画の区域にあったのかなと思う。私は50階ぐらいのビルの設計プランの資料を見て、これはすばらしいなと感動していたが、大分広がってきて、結果的には、先ほど言っていたように道路も狭く、住宅も密集している。いろんな部分を考えると、再開発はいいことなのかなと思っているが、これは市がかかわっているとのことで、地権者の皆さんは、市が入ってくれれば多分安心感はあると思う。今、これだけ大きくなってきて、どのくらいの人が賛成しているのか。まず、それを1点聞かせていただきたい。
○街づくり推進課長　各3地区で昨年度から今まで勉強会を数回実施している。私ども市川市は再開発を促進する立場にあるので、その勉強会、協議会にも同席させていただいている。正直に申し上げると、賛成か反対かの調査は市からは行っていないので把握できてないのが現状で、まずは再開発の必要性、仕組みを勉強しているところである。
○竹内清海委員　その辺は全くわからないのか。今、質疑の順番を間違ったかわからないが、どんどん区域が広がっていったのはどのような経緯なのか。
　今、市役所を建てかえていて、この図面からいくと、八幡2丁目歩道橋の、市川市役所の間が抜けているような気がする。ここはなぜ計画に入らなかったのか伺いたい。
○街づくり推進課長　平成26年度の委託で市内各地区を全域調査し、再開発を促進すべき地区を都市再開発方針で定めている。県が再開発の方針、見直しマニュアルを出しているが、その中に、地元の熟度が必要であると示されている。質疑者がおっしゃったこちらの地区は、まだ地権者の機運が高まってないために再開発促進地区から外れている。
　また、なぜこの3地区に広がったかとのことであるが、同じく都市再開発方針の中で、こちらの地区は28年3月に再開発促進地区になっている。Ａ地区が完成したのが28年であり、中央通りよりも西側の地区で再開発の成功が見られる中、各地権者が、我々も建てかえの時期にある、Ａ地区、あるいはＤ地区完成を見て再開発をやってはどうかとのことで、おのおのの地区で機運が高まっている。質疑者がおっしゃったＥ－1地区が一番最初に勉強会を始めたが、それを追うように、追いつけ追い越せでほかの地区も勉強会が始まった。
○竹内清海委員　わかった。機運がどんどん高まっていって広がってきたとのことで、私が最初に聞いた八幡2丁目の歩道橋の部分は機運が高まってないから入らないとの答弁をされたと思う。できればここまで入ったほうがすっきりしたのかなと思う。いずれにしても、市もこれだけ予算をつけていよいよスタートするので、逆に言えば、私は市も参加している形の中でいい部分があるかと思う。
　ただ、先ほども出ていたが、市の責任など、どう転んでも、失敗しても言われるのかなと思うし、たかが800万円であるが、税金を投入するのでぜひ進めていただきたい。手法として、これは口を出せるかどうかわからないが、駅前のこのような開発は、例えば大きな三井などのような企業が行う例が非常に多いが、相談や、持ちかけなどは市川市の立場からはできないのか。その辺、お聞かせ願いたい。
○街づくり推進課長　3地区で勉強会を実施されているが、市が再開発促進地区と定めていることは皆さん把握しているようで、デベロッパーやゼネコンは自主的に勉強会に参加したい、状況を聞きたいと言ってきている。私ども市川市としては、特定の業者についてお話ししたり、紹介したりはないが、この地区に近いもの、事例でこのようなところがあったというのは、情報提供としてはさせていただいている。
○竹内清海委員　来れば情報提供していることとあわせて、既に何となく、市川の本八幡地区が開発されるんだとのことで来ているのは事実か。確認である。
○街づくり推進課長　ここは2項地区に定められた時点で少し広がったが、その際にはデベロッパー、ゼネコンから私ども街づくり推進課に問い合わせがあった。また、勉強会を実施していることも情報を入手しているようで、どの辺まで勉強会が進んでいるのか、あるいは業者は決まっているのか等の質問があるのは事実である。
○竹内清海委員　市として、特定の業者にというのは別としても、この地域の開発は多分必要かと思う。その辺の情報提供だけは、来たらぜひ教えていただきたい。
　最後に1点、この組織がどのような形でできているのか。地権者の中の何人かの方がトップで進めているのか。それだけ教えてほしい。
○街づくり推進課長　先ほどから申し上げている3地区あるが、例えば自分たちが建てかえを予定している、あるいはまちづくりをしたいとのことで、役員会は全て地権者がみずから各地区で組織されている。
○竹内清海委員　この3つの中全て、ある方が出て地元主導で進めているとのことでいいのか。
○街づくり推進課長　重ねて3つの地区全て同じ人ではなく、その地区に権利を持っている地権者おのおのが役員を率先しているところである。
○竹内清海委員　ぜひうまくいくように頑張ってほしい。そのような考えで今お聞かせいただいた。
○田中幸太郎委員長　ほかに質疑はないか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
○田中幸太郎委員長　以上で質疑を終結する。
　討論の発言はないか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
○田中幸太郎委員長　以上で討論を終結する。
　採決する。
　本案を可決すべきものと決することに御異議ないか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○田中幸太郎委員長　御異議なしと認める。よって本案は可決すべきものと決した。

○田中幸太郎委員長　議案第14号市川漁港外郭施設工事請負契約についてを議題とする。
　提案理由の説明を求めるが、本会議以上の説明があれば説明願いたい。
○地域整備課長　本会議以上の説明はない。よろしく御審査のほどお願い申し上げる。
○田中幸太郎委員長　質疑はないか。
○西村　敦委員　総括で1点だけ伺いたい。
　工事契約で、入札者は東亜建設工業1者で、落札率は99.5％ぐらいである。もともと手前まで施工済みのところの工事は五洋建設が行っていたと思うが、今回発注して、普通であれば拠点もあるし、五洋建設が手を挙げて、どうしても東亜建設工業が落札したくて、とのことならわかるが、何で五洋建設がおりて東亜建設工業1者なのか。この結果に至った理由を教えていただきたい。これは入札がオーバーして、すり合わせの中でここまで金額を持っていった、などであれば納得するが、金額の妥当性と1者入札になったことに対する市の見解を伺いたい。
○地域整備課長　今回、入札者については、まず公表されている積算基準、その設計単価をもとに設計書など、募集している公告資料をもとに精査してきて、その結果、見積もり額と設計額の差が近くなったと考えている。今回の落札率は99.45％であるが、まず入札資格要件で、我々の推察では約20者以上あった。ところが、震災やオリンピックの公共需要、あるいは技術者の不足などで、人員を確保できる企業が少なかったものと考えている。
○西村　敦委員　確認であるが、結果的には再入札などではなくて、一度で決まって東亜建設工業1者だったとの結論でいいのか。五洋建設は手を挙げなかったのか。
○地域整備課長　入札については1者で、ほかの業者は手を挙げなかった。
○田中幸太郎委員長　ほかに質疑はないか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
○田中幸太郎委員長　質疑を終結する。
　討論の発言はないか。
〔「なし」と呼ぶ者あり〕
○田中幸太郎委員長　討論を終結する。
　採決する。
　本案を可決すべきものと決することに御異議ないか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○田中幸太郎委員長　御異議なしと認める。よって本案は可決すべきものと決した。

○田中幸太郎委員長　所管事務の調査については閉会中も引き続き調査することに御異議ないか。
〔「異議なし」と呼ぶ者あり〕
○田中幸太郎委員長　御異議なしと認める。よって所管事務の調査については閉会中も引き続き調査することに決した。
　また、委員長報告の作成については正副委員長に一任されたいと思うので、御了承願いたい。
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○田中幸太郎委員長　以上で建設経済委員会を散会する。
午後3時49分散会