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家を建てるときに知っておきたいこと

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更新日: 2017年3月1日
■まずは土地(敷地)選び
 
現地を見ることとともに、建てようとしている土地(敷地)にかかる法律の規制を知っておいてください。
 
・市街化調整区域などのように、建築行為そのものが禁止あるいは制限されている区域、地域でないか確認しておきましょう。
 
・地域ごとに決められている用途地域等による規制によって、希望通りの家が建てられない場合があります。また逆に、隣や南側の敷地に思いがけない大きな高い建物が建つ場合もあります。
 
○用途地域の確認 →   都市計画課まで
 
■道路の確認
 
・土地(敷地)は、原則として建築基準法上の道路に2メートル以上接する必要があります。
 
・道路に見えても、建築基準法で定められている道路としては扱えない場合もたくさんありますので注意しましょう。
 
建築基準法で定められている道路とは・・・?
 
[1]42条1項 道路  ( 幅員4m以上 )
 ・市道、県道、国道など
 ・都市計画法・土地区画整理法等で築造したもの
 ・建築基準法が施行されるより以前から存在するもの
 ・建築基準法により道路の指定を受けたもの
 
[2]42条2項 道路  ( 幅員1.8m以上−4m未満 いわゆるみなし道路 )
 ・特定行政庁(市長)が指定したもの
 
42条2項道路に接した敷地での建築に対する注意点
 ・道路中心から2mの後退が必要です。後退した部分については建築はもちろん、門や塀の設置もできません。
 ・道路の反対側ががけ地・川・線路敷地などの場合には、その境界線から敷地に向かって4mの後退が必要です。
 
○建築基準法で定められている道路の確認 → 建築指導課まで (注:電話での回答はしていませんが、ホームページ「いち案内」をご参考に)
 
■地形の確認
 
・ガケのあるところでは、土留め・擁壁があっても安全性が確認できない場合、危険防止のために、法的な制限がかかる場合があります。
 
・地盤の良し悪しは、見ただけではわかりません。以前はどんな土地だったかなども確認しておくとよいでしょう。

 

■低地での建築計画

台風や集中豪雨の影響で一部の地域では、床上、床下浸水等の被害が発生しております。
市川市では国土交通省が作成した浸水想定区域(江戸川)及び千葉県が作成した浸水想定区域(真間川)をもとに、『洪水ハザードマップ』を作成しております。
低地での建築に際しては、これを参考にして、余裕のある地盤高、床高で計画されるようお願いします。
洪水ハザードマップ → 地域防災課 まで
 

■いろいろな制限
 
安全で住みよい環境にするためにいろいろな制限があります。
 
建ぺい率制限 敷地に対して、一定の空地を確保するためのもの
容積率制限 敷地に対して、建築物の全体規模
(ボリューム)を制限するもの
防火、準防火地域 建物が密集している地域の安全のため、建築物の規模などによって構造や防火措置を定めている
絶対高さ制限 高さの上限を設けて、低層の住宅地の
良好な住環境を確保するためのもの
北側斜線制限 北側の隣地の採光などを確保するため
のもの
道路斜線制限 採光や通風、街並みなどを確保するため
のもの
    
 
(場所によって適用される制限が異なり、また緩和の規定がある場合もあります。)
 
■設計の前に
 
1、地震に強い住まい
 
・地震に対して強い住宅をつくるには、壁(耐力壁)を一定量以上バランス良く配置したり、土台と基礎・柱と土台の接合部分を正しい方法でしっかり結合させるなど、揺れに強い構造としておくことが大切です。
 
 耐力壁−壁の内、壁の中に有効な筋かいが入っているものや、合板により強度を確保した壁
 
2、お年寄りや障害者にやさしい住まい
 
年をとると、足腰が弱くなったり、目や耳も弱くなってきます
 
・部屋と部屋の段差をなくす
・玄関、廊下、階段、トイレ、浴槽などの日常出入りが多い場所に、手すりや立ち上がり棒を設置する
・スイッチや足元を明るくする
・車椅子に対応できるように、入り口などを広くとっておく
・個室になるところ(トイレなど)には、緊急用ブザーをつけられるようにしておく
 
3、環境にやさしい住まい
 
・雨水の浸透に適した区域では、浸透枡を設置する
・雨水を一時貯留して、散水用に使用する
・太陽光発電システムを屋根等に設置する
・太陽熱利用システムを設置する
 
○雨水の浸透貯留に関して     → 河川・下水道管理課まで
○太陽光発電システム等に関して → 環境政策課まで
 
■設計と施工
 
1、設計から確認申請
 
・基本プラン等ができたら、建築士に依頼して建築法規に基づいた安全性や機能性などを考慮した、建築物の設計図書を作成します。建築士には、一級、二級及び木造建築士の3種類の資格があります。建築物の規模、用途や構造に応じて設計・工事監理を行うことができる建築物が定められています。
 
設計図書が出来上がったら、工事監理者や工事施工者を定めて、建築確認申請をしましょう。
 
2、近隣紛争の防止
 
・工事が始まると、付近の方に少なからず迷惑がかかり、何かとトラブルが生じます。たとえば、境界の位置のこと、建物の配置のこと、日照のこと、工事の時間や騒音のことなどが苦情としてあげられます。これらのことは、事前に十分な注意と誠意のある対処をすれば未然に防げる場合がほとんどです。
 
○建築に関する民事的なトラブルについて → 総合市民相談課の建築行政相談員へ(毎週、月・水・金曜日の午前9時から午後5時まで。受付については、午後4時30分まで)                                                
 
3、欠陥住宅の防止など
 
・設計図書がきちんとできていても、きちんとした工事がされなければ何もなりません。このため、あなたに代わって設計図書に照らし、設計、契約通りの工事が行われているかを確認するのが工事監理者です。工事着手前には必ず工事監理について設計士と書面などにより契約してください。
 
・実際に建築を行うのは工事施工者です。建築は私たちにとって人生の一大事業です。工事施工者(建設業者)を選ぶには、金額だけではなく、過去の工事実績や建設業法の許可、設計図書に基づいての見積書の適正などで選びましょう。
 
・見積書については、設計士や工事監理者に確認してもらい、きちんと工事請負契約書を取り交わすことが大事です。また、平成12年から「住宅の品質の確保の促進に関する法律」が施行されて、新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度の充実と住宅の性能表示制度が創設されています。

・建築物の用途および規模においては、中間検査を受けなければならない建築物もありますので、ご確認ください。
 
・工事中や完成したら、あなたに代わって設計図書や契約内容に照らし適正かつ適法で安全な建物になっているか、工事監理者に検査してもらいましょう。検査が終わりましたら、監理報告書などをもらいましょう。もちろん自分の目で確かめることも必要です。気になることがあれば質問してみましょう。
 
■完成したら
 
・建物が完成したら、完了検査申請書を提出してください。建築法規に適合している場合には検査済証を発行します。また、浄化槽がある場合には、完成後しばらくして千葉県浄化槽センターの検査があります。このように必要な検査が終わってから建物の引渡しを受けましょう。
 
■維持管理
 
・建物の耐用年数は構造や仕上げ、立地環境などによって違いがあります。日本は全般的に湿気とシロアリが大敵です。換気を心がけることや、ひび割れは早めに補修しましょう。屋根や外壁などは標準的な補修時期がありますので建築士や施工業者に相談してみましょう。
 
・建物は、維持管理の仕方によって、その耐用年数に大きく影響します。
●このページに掲載されている情報の問い合わせ
市川市 街づくり部 建築指導課
〒272-0033
千葉県市川市市川南2丁目9番12号
 道路・許可担当 電話:047-712-6334
 指導担当     電話:047-712-6335
 審査担当     電話:047-712-6336
 耐震担当     電話:047-712-6337 FAX:047-712-6330  
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