本文
土地に関する評価事務の概要（1）
固定資産税の土地の税額を算出する際には、まず法律等で定められた基準にしたがい、個々の土地の評価をおこないます。ここでは評価の方法について説明します。
1 地目の認定
土地に関する評価については、地方税法および総務大臣が定めた「固定資産評価基準」（地方税法第388条）にしたがって土地の評価をします。
毎年1月1日の現況で地目（土地の種類）を認定します。この際、不動産登記上の地目が「畑」でも、実際に住宅が建っていれば「宅地」と評価されます。固定資産税の評価上の地目は、下表のとおり9種類です。
| 田 |
耕作の用に供される土地で、肥培管理をおこなって農作物を栽培する土地のうち用水を利用するもの |
|---|---|
| 畑 |
田と同じだが、用水を利用しないもの |
| 宅地 |
建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地。住宅、店舗、工場などが建っている敷地などのほか、全体の状況から建物が建っていない土地でも宅地と認定されることがあります |
| 鉱泉地 |
鉱泉（温泉を含む。）の湧き出し口とその維持に必要な土地 |
| 池沼 |
かんがい用水でない水の貯留池。人工的にできたものを含みます |
| 山林 |
耕作の方法によらないで、自然発生的に竹木の育成する土地。鉱山、石山のように竹木の発生していない土地も含みます |
| 牧場 |
獣畜を放牧する土地 |
| 原野 |
耕作の方法によらないで雑草、潅木類の育成する土地 |
| 雑種地 |
上記以外の土地をいいます。代表的なものに、駐車場や資材置き場などがあります。また、私道部分もほとんど雑種地と認定されます |
※原則として、一筆の土地に一つの評価となります。
※地目は現況で認定しますが、地積（＝面積）は原則として、登記された地積となります。
実測と登記された地積とが異なる場合は、地積更正の登記をしていただくのが原則です。しかし、実測した地積が登記面積よりも少ない場合で、登記ができない合理的な理由がある場合には、測量士（補）または土地家屋調査士が作成した、地積を求積した数式等が記載された図面を添付し、現況地積申請書を提出することができます。職員が現況を確認した後、翌年度からその地積で課税することになりますので、まず、固定資産税課までご相談ください。
2 価格（＝評価額）の決め方
地目によって評価の方法が異なりますが、ここでは宅地の評価方法について説明します。
（雑種地や市街化区域の農地も原則として同じ方法で評価します。）
（1）用途地区の区分
宅地の利用状況が共通な地域を区分します。市川市では、高度商業地区、普通商業地区、併用住宅地区、普通住宅地区、中小工業地区、大工業地区の6つの地区に区分しています。
（2）状況類似地域の区分
用途地区の中で、さらに街路の状況、公共施設などからの距離その他の状況が似ている地区を細分化します。市川市では、現在約760の状況類似地区に分けています。
（3）主要な街路の選定
状況類似地域ごとに、主要な街路を定めます。一般的には、幹線街路がこれに該当します。
（4）標準宅地の選定
主要な街路に接する宅地で、形状や間口・奥行きなどが標準的なものを選びます。
（5）標準宅地の適正な時価の評定
選ばれた標準宅地について不動産鑑定士に依頼して価額を鑑定してもらいます。
（6）主要な街路の路線価の付設
この価格の7割を目途とし、標準宅地の面積で割った価格が主要な街路の路線価となります。
（7）その他の街路の路線価の付設
主要な街路との差異（幅員、公道・私道の別その他）の程度により、決められた率でその他の街路にも路線価を決定します。
（8） 各筆の評価額の算出
接する街路の路線価を基礎として、その土地ごとの奥行、形状などを加味した補正率を乗じた価格を算定します。
※各筆の評価額の算出
前に「原則として、一筆に一つの評価となります」と書きましたが、現実には、上図のように1000番地10と1000番地11の二筆の土地に住宅が一棟建っていることも珍しくありません。
この場合、隣接する二筆の土地の利用状況が同じ、言い方を変えれば、一体をなしているので、二筆をあわせて一つの単位として評価します。この評価の単位を画地といいます。画地単位で宅地の評価を計算する方法を画地計算法といいます。
さて、画地と接する路線が2つ以上あった場合どうするか、という問題が出てきます。その答えは、
- 原則として、価格が一番高い路線の価格で計算する（宅地から見て、その路線を正面路線といいます）。
- 角地などで横についている路線（側方路線といいます）を一定の率で加算する。
ことになります。なお、側方路線は最大2つ、その他に正面路線と交わらない形で宅地に接する路線を二方路線といい、これも加算の対象となります。具体的には用途地区や奥行きなどにより加算率が異なりますが、普通住宅地区で側方の加算率は、最大で側方路線の価格の5％となります（下図Aさんの土地の1平方メートルあたりの評価額は、151,250円＝145,000円＋125,000円×5％となります）。
